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【江蘇省】城市規劃管理技術規定——蘇州市實施細則之一“指標核定規則”(2015年版)

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1總則

1 總則

1.1 為規范規劃管理審批行為,統一執行標準,根據國家和省相關規定,結合蘇州市規劃管理實際,制定本規劃管理實施細則。

1.2 本細則是與《江蘇省城市規劃管理技術規定(2011年版)》相配套的規范性文件,適用于蘇州市吳中區、相城區、姑蘇區范圍內的新建、擴建和改建建筑工程,不適用于私有住房建設工程。蘇州市其他縣市、區可參照執行。

2建筑面積

2 建筑面積

2.1 核定建筑工程建筑面積應按江蘇省地方標準DGJ 32/TJ 131-2011《房屋面積測算技術規程》 (以下簡稱《規程》)執行。

2.2 建筑面積指標應分列計容積率建筑面積(以下簡稱計容面積)和不計容積率建筑面積。

2.3 核定建筑工程計容面積時,與《規程》不一致的內容,按本細則的規定執行。

3規劃容積率

3 規劃容積率

3.1 容積率指標應精確到小數點后二位數。

3.2 在核定計容面積指標時,按以下規則計算:

3.2.1 同時滿足以下條件的架空層(包括騎樓、過街樓和雨篷等)可不計入:1、位于建筑底層,或與城市公共天橋、連廊、道路連通的樓層;2、至少有兩個邊長與城市或社區公共空間緊密連通、方便到達;3、用于公共活動、綠化、停車,且對公眾無條件開放。但門廳、樓梯間等為樓層服務的圍合空間應計入。

3.2.2 通向符合不計容條件的地下、半地下車庫的,且至少有一個邊長對外開敞不封閉的汽車坡道、 自行車坡道、出入口等附屬建筑,可不計入。

3.2.3 通向屋頂停車場的且至少有兩個邊長對外開敞不封閉的汽車坡道可不計入。

3.2.4 同時滿足以下條件的敞開式停車樓及其附屬汽車坡道可不計入:1、滿足規劃對城市景觀、交通、建筑密度、綠地率的要求;2、附屬建設但與主體功能區完全隔離(可局部設門);3、對公眾開放;4、該區域至少有兩個邊長的外墻對外開敞不封閉;5、層高不大于3.0米。不滿足以上規定的,按其水平投影面積全額計入容積率。敞開式停車樓內的管理用房等封閉空間按其水平投影面積全額計入容積率。地上的全機械倉儲式停車樓及其附屬通道,在滿足上述1-3條規定的前提下,可不計入,但規劃核實前應完成所有機械安裝。

3.2.5 在兩個自然層(含兩層)或8米高度范圍內沒有永久性頂蓋或梁格的平臺(包括設備平臺、陽臺等)可不計入,否則按陽臺規則計算容積率。

3.2.6 位于公共空間、開敞且對公眾無條件開放的單層廊、亭等景觀建筑可不計入。

3.2.7 同時滿足以下條件的不上人悶頂可不計入: 1、坡屋頂及外墻上沒有門窗;2、結構樓板封閉,且除設于公共部位的檢修孔(面積不大于0.5平方米)外沒有其他孔洞;3、坡屋頂下部空間凈高超過2.10米的部分占坡屋頂下層投影面積之比不大于30%。超出以上規定的,視為可利用的空間,按《規程》計算計容面積。

3.2.8 層高不大于2.20米的技術層(夾層)中,符合9.8和9.9規定的設備轉換層、結構轉換層以及避難層可不計入,除此之外的其他技術層(夾層),按其水平投影面積的1/2計入容積率;層高大于2.20米的所有技術層(夾層),均按其水平投影面積全額計入容積率。

3.2.9 地上建筑物內的各類管道、封閉空間(即使標注為“不利用空間”或“造型空間”),均按其通過的自然層數計算容積率。

3.3 經營性項目中,產權不可分割銷售以及分割銷售單元建筑面積大于3000平方米的部分,按以下規則計算:

3.3.1 新建建筑被自然地形部分掩埋的,當掩埋長度不足本層建筑外墻周長(包括沿下沉庭院設置的外墻,下同)1/2時,該層建筑面積全部計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長1/2、不足2/3時,該層建筑面積的1/2計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長2/3時,該層建筑面積不計入容積率。建筑結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的建筑部分,視為被自然地形掩埋;進深不大于3.0米且長邊不大于18.0米的下沉庭院(采光井)、下沉內庭院和車庫坡道入口的外墻部分,按外墻長度的1/2計入掩埋長度;超出以上規定的外墻部分,視為非掩埋。見附圖3.3.1。

3.3.1 不可分割銷售的地下室與半地下室非掩埋長度計算

3.3.2 建筑層高應與其功能相適應。有特殊要求的功能區(如劇院、影廳、門廳大堂、宴會大廳、運動場館、大型廠房和實驗室、倉儲式超市、共享空間等)和符合3.2.1條規定的架空層及其附屬門廳、樓梯間的層高可不限,但應提供合理的依據,必要時需由規劃部門組織專題論證。除此以外,按以下規定執行:

3.3.2.1 辦公和一般工業研發建筑,層高大于4.5米、不大于6.0米的部分,按其水平投影面積乘以2.0系數計入容積率; 以此為基準,建筑層高每增加1.5米,增加1.0系數計容。

• 1.0倍:層高≤4.5米

• 2.0倍:4.5米<層高≤6.0米

• 3.0倍:6.0米<層高≤7.5米

3.3.2.2 商業類建筑,層高大于6.0米、不大于8.0米的部分,按其水平投影面積乘以2.0系數計入容積率; 以此為基準,建筑層高每增加2.0米,增加1.0系數計容。

• 1.0倍:層高≤6.0米

• 2.0倍:6.0米<層高≤8.0米

• 3.0倍:8.0米<層高≤10.0米

3.3.2.3 一般工業廠房,層高大于8.0米、不大于11.0米的部分,按其水平投影面積乘以2.0系數計入容積率; 以此為基準,建筑層高每增加3.0米,增加1.0系數計容。

• 1.0倍:層高≤8.0米

• 2.0倍:8.0米<層高≤11.0米

• 3.0倍:11.0米<層高≤14.0米

3.4 經營性項目中,分割銷售單元建筑面積不大于3000平方米的部分(如住宅、小型商業、辦公、服務型公寓等)按以下規則計算:

3.4.1 有部分不可分割銷售或分割銷售單元建筑面積大于3000平方米的,應明確其獨立使用范圍(不含公用部分),該部分可按3.3條計算容積率。

3.4.2 分割銷售的地下室、半地下室,以可分割銷售單元計,建筑被自然地形部分掩埋的,當掩埋長度不足分割單元本層建筑外墻周長1/2時,該層建筑面積全部計入容積率;掩埋長度超過分割單元本層建筑外墻周長1/2、不足2/3時,該層建筑面積的1/2計入容積率;掩埋長度超過分割單元本層建筑外墻周長2/3時,該層建筑面積不計入容積率。建筑結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米時,建筑外墻及單元間分戶墻視為被掩埋;進深不大于0.9米的下沉庭院(采光井)、長邊不大于3.0米的下沉內庭院和車庫坡道入口的外墻部分,按外墻長度的1/2計入掩埋長度;超出以上規定的外墻部分,視為非掩埋。見附圖3.4.2。

3.4.2 可分割銷售的地下室與半地下室非掩埋長度計算

3.4.3 住宅建筑中,分割銷售的地下室、半地下室, 以可分割銷售單元計,人工開挖的(自然地形形成的除外)下沉庭院(采光井)進深不應大于3.0米,下沉內庭院的長邊不應大于6.0米。超出以上規定的,該單元地下室、半地下室建筑面積應全部計入容積率。

3.4.4 符合以下條件之一的不封閉陽臺,應按其結構外圍水平投影面積全額計入容積率: 1、主體結構內的;2、總進深尺寸大于2.1米的;3、住宅建筑中, 陽臺水平投影面積之和超出本層總水平投影面積(包括陽臺)15%的部分,或每個單元內的陽臺數量超過居住空間(臥室和客廳)個數的部分;4、最大進深小于1米未封閉的陽臺累計水平投影面積超出本層總水平投影面積(包括陽臺部分)2%的部分。

3.4.5 分割單元內, 同時滿足以下條件的共享空間可不計入容積率:1、位于門廳、餐廳或起居廳上空;2、至少有一個邊長與復式上層公共空間(走廊或起居廳等)連通;3、共享空間高度小于或等于兩個自然層;4、每個單元內的共享空間不多于一個;5、開洞水平投影面積之和不超過復式下層總水平投影面積(包括共享部分)的20%;6、開洞部分沒有網格梁等構件。超出以上規定的,超出部分按水平投影面積全額計入容積率。

3.4.6 同時滿足以下條件的空調擱板可不計入容積率:1、位于主體結構外;2、與建筑內部空間或陽臺之間用實墻或欄板隔斷; 3、每個單元空調板的數量不超過居室(指住宅建筑中的臥室、客廳、書房、餐廳等獨立的空間,下同)或主要功能空間的個數;4、每個空調板進深不大于1.0米,面積不大于1.5平方米(寬度小于0.15米的局部凹凸不計)5、至少有一個長邊除護欄或百葉外沒有任何實體圍護(外突的柱、墻每邊不得超過0.15米)。不滿足以上規定的,按陽臺規則計算容積率。

3.4.7 同時滿足以下條件的設備平臺可不計入容積率:1、位于主體結構外;2、整棟建筑統一設計并安裝集中空調(須經規劃核實),且沒有另行設計分體空調擱板。3、獨立設置,不與陽臺緊鄰,與建筑內部空間不相連通;4、每個單元的居室或主要功能空間個數大于或等于3個,設備平臺不多于一個且水平投影面積不大于4.0平方米;5、至少有一個長邊除護欄或百葉外沒有任何圍護(外突的柱、墻每邊不得超過0.15米)。不滿足以上規定的,按陽臺規則計算容積率。

3.4.8 住宅建筑中,建筑圍護墻體外且結構面與室內樓地面高差小于0.45米的各類水平建筑構件(如花池、花架、結構板,包括梁圍合的孔洞),除符合3.4.6和3.4.7條規定的空調擱板和設備平臺外,均按陽臺規則計算容積率。

3.4.9 建筑層高應與其功能相適應。有特殊要求的功能區(如劇院、影廳、門廳大堂、宴會大廳、運動場館、共享空間等)和符合3.2.1條規定的架空層及其附屬門廳、樓梯間的層高可不限,但應提供合理的依據,必要時需由規劃部門組織專題論證。除此以外,按以下規定執行:

3.4.9.1 住宅建筑,層高大于3.9米、不大于5.4米的部分,按其水平投影面積乘以2.0系數計入容積率;以此為基準,建筑層高每增加1.5米,增加1.0系數計容。

• 1.0倍:層高≤3.9米

• 2.0倍:3.9米<層高≤5.4米

• 3.0倍:5.4米<層高≤6.9米

3.4.9.2 除住宅建筑外的其他建筑,建筑層高底層大于5.0米、不大于6.0米,乘以2.0系數計入容積率;二層以上建筑層高大于4.5米、不大于6.0米的部分建筑面積乘以2.0系數計入容積率; 以此為基準,層高每增加1.5米,增加1.0系數計容。

• 1.0倍:層高≤4.5米(底層5.0米)

• 2.0倍:4.5米(底層5.0米)<層高≤6.0米

• 3.0倍:6.0米(底層6.5米)<層高≤7.5米

4建筑高度

4 建筑高度

4.1 平屋頂建筑,建筑高度為室外地坪基準標高至實體女兒墻頂的垂直高度。

4.2 坡屋頂建筑,檐口高度為室外地坪基準標高至頂層屋面檐口起坡點結構標高(頂層檐口高低不一的, 以累計邊長最長的檐口高度計算,但高檐需滿足累計長度不超過相應建筑周長的1/4)的垂直高度;建筑屋脊高度為室外地坪基準標高至頂層屋面最高的屋脊結構標高的垂直高度。

4.3 建筑最高高度,是指在風景名勝區、傳統歷史街區、規劃建設控制地帶及機場凈空限高區等特殊地段內,任何建構筑物不得突破的建筑高度。

4.4 除4.3條規定的地段外,建筑高度的計算應符合以下要求:

4.4.1 立面及平面上透空率均大于80%的裝飾構架(欄桿)可不計入建筑高度,也可不納入日照計算;立面及平面上透空率均在50%-80%之間的裝飾構架(欄桿)可不計入建筑高度,但應納入日照計算。透空率是指裝飾構架無遮擋部分的面積占其外輪廓投影面積的比例;百葉和格柵部分應視為有遮擋部分;玻璃部分,在計算建筑高度時,可視為無遮擋部分,但在日照計算時應視為有遮擋部分。

4.4.2 樓梯間、電梯間、水箱間等局部凸出屋面的附屬建筑,同時滿足下列條件的可不計入建筑高度,但應納入日照計算:高度在6米以內,邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2,建筑面積之和不超過屋面面積的1/4。

4.4.3 頂層帶閣樓的坡屋頂建筑,在坡屋面坡率斜線以下布置閣樓的,按建筑坡屋面檐口高度計算建筑高度;在坡率斜線以上布置閣樓的,按閣樓屋面檐口高度計算建筑高度,但符合以下要求的局部突出可不計入建筑高度:高出屋脊標高不大于屋脊弦高的1/2,建筑單邊連續長度不超過8米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2,建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。

4.4.4 自然坡地建筑,按坡度方向,以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準計算建筑高度,形成一個高度控制斜線。建筑應在高度控制斜線以下布置,但符合以下要求的局部突出可不計入:1、高出控制斜線在6米以內;2、建筑單邊連續長度不超過8米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2;3、建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。

4.4.5 特殊造型(如薄殼結構、波浪形和球形拱頂等)的建筑高度自室外地坪基準標高至薄殼頂、波頂或拱頂最高處計算。

5建筑密度

5 建筑密度

5.1 在核定建筑密度指標時, 以下情形可不計入:

5.1.1 頂板覆土不小于0.6米且結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的地下室和半地下室。

5.1.2 開敞且對公眾無條件開放的單層亭、廊等景觀小品建筑及自行車棚。

5.1.3 明散水、獨立的地下通道出入口。

5.1.4 結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的室外臺階、坡道。

6綠地率

6 綠地率

6.1 綠地率計算按照蘇州市園林綠化局頒布的《蘇州市城市建設項目配套綠地指標踏勘審查綠地面積計算辦法》執行。

7建筑退界距離

7 建筑退界距離

7.1 建筑后退用地紅線距離以建筑物地面層最突出的維護性外墻(含柱)邊線計算,不包括保溫層及裝飾面層。

7.2 后退用地紅線小于3米的空間范圍,不得外伸或外挑任何建(構)筑物。特殊地段,規劃設計條件中有另行規定的除外;相鄰用地單位間有特別協議的除外。

7.3 后退用地紅線大于3米的空間范圍,在滿足消防、交通和施工安全要求的前提下,可以外伸或出挑符合以下條件的建(構)筑物:

7.3.1 高差不大于0.6米、進深不大于2.0米的踏步和坡道。

7.3.2 滿足以下要求的的局部出挑:雨篷、屋檐、構架等附屬構件和開敞的陽臺、樓梯平臺、挑廊等,局部突出部分的總長度少于相應建筑邊長1/2,且出挑(突出部分)連續長度不超過8米。

7.3.3 沒有頂蓋且實體護欄高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步。

7.3.4 經規劃批準的過街連廊和過街樓。

7.3.5 相鄰用地單位間有特別協議的建(構)筑物。

7.4 除有特別規定,小型附屬建筑及圍墻退界距離應滿足以下要求:

7.4.1 臨城市道路、綠化等公共用地,獨立建設的門衛房、垃圾房、燃氣調壓站房、泵房、獨立配電房等小型附屬建筑退用地紅線應不小于3.0米,歷史街區、歷史片區等特殊地段除外。

7.4.2 臨城市道路、綠化等公共用地的圍墻基礎不應超出用地紅線。

7.4.3 相鄰用地單位間共用的圍墻中心線應與用地紅線對齊。

8建筑間距

8 建筑間距

8.1 在滿足日照和消防要求的前提下,以下建(構)筑物可不計入建筑間距:

8.1.1 結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的地下室和半地下室。

8.1.2 滿足以下要求的的局部出挑:雨篷、屋檐、構架等附屬構件和開敞的陽臺、樓梯平臺、挑廊等,局部突出部分的總長度少于相應建筑邊長1/2,且出挑(突出部分)連續長度不超過8米。

8.1.3 沒有頂蓋且實體護欄高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和風井。

8.2 地面立體機械停車位應按附屬建筑的標準控制與其他建筑的日照和最小間距。

8.3 住宅建筑有非住宅功能的裙房(包括門斗等局部突出)時,裙房高度小于或等于10米的,按低層非住宅建筑控制最小間距;裙房高度超過10米且小于或等于24米的,按多層非住宅建筑控制最小間距。

8.4 有裙房的非住宅建筑位于住宅建筑南側或東西側時,其與北側住宅建筑的最小間距計算中,非住宅建筑的裙房高度小于或等于10米的,按低層建筑間距控制;裙房高度超過10米且小于或等于24米的,按多層建筑間距控制;裙房高度超過24米時,按高層建筑間距控制。

8.5 在符合日照、環保、消防、供電等相關部門要求的前提下,獨立設置的單層傳達室與其南北側住宅的最小間距不得小于6米;獨立設置的單層配電房按照低層非住宅建筑計算最小間距。

8.6 在符合日照、環保、消防等要求并處理好視線問題的前提下,院落式低層住宅間的最小間距可酌情減少,其非居住空間(指臥室、起居廳以外的使用空間)可不納入建筑日照間距計算。

8.7 局部相連的住宅建筑如不能同時滿足以下要求,應作為不同建筑單體來控制建筑最小間距:相連的建筑使用性質相同;除共有的地下室和裙房外,相連的層數不少于較低建筑其余樓層的1/2;應有實際功能性(非裝飾性)連通;滿足日照和消防要求。

8.8 相對山墻一側或兩側都無窗戶、陽臺或開門的住宅建筑之間如不緊鄰,除滿足日照和消防要求外,還應滿足以下要求:低層與低層建筑相對山墻間距不得小于3.0米;小高層建筑之間山墻間距不得小于6.0米;小高層與高層建筑相對山墻間距不得小于9.0米;高層與高層建筑相對山墻間距不得小于9.0米;其余情況下,建筑相對山墻間距不得小于4.0米。

8.9 當住宅建筑的南側以及南側對角(指在住宅建筑的正向及側向延長線之外的東南或西南方向布局)均有遮擋建筑時,南側對角的遮擋建筑與該住宅建筑的最小間距應符合以下規定:

8.9.1 二者前后垂直間距滿足日照間距的,水平間距不作要求;

8.9.2 二者前后垂直間距不滿足日照間距的,應滿足以下要求: 1、當遮擋建筑為低層或多層時,二者最小水平間距應不小于6米;2、當遮擋建筑為小高層時,二者最小水平間距應不小于12米;3、當遮擋建筑為高層時,在滿足日照要求的前提下,二者最小水平間距不作要求。

9術語釋義

9 術語釋義

9.1 室外地坪基準標高

規劃設計要點中規定的道路標高;沒有規定的,在平坦地段以基地主入口城市道路中心點標高為基準,在自然地勢變化較大的地段以建筑緊鄰道路最低點標高為基準,但不得低于當地的防洪標準。

9.2 會所

不應使用該稱謂,應注明物業用房、社區用房或配套商業用房。

9.3 服務型公寓(公寓式酒店)

屬于公共建筑,應滿足以下要求:1、在旅館用地(B14)及以上分類的用地上建設;2、除物業管理用房可參照一般住宅標準設置外,其他配套公共服務設施按公建標準設置;3、日照標準及建筑間距按公建標準執行;4、建筑單體平面應采用通廊式布局,不得按單元式住宅套型設計;5、滿足公共建筑的其他相關要求;6、在設計圖紙和文件中注明“非住宅”。

9.4 公寓式住宅

屬于居住建筑,是一種有別于單元式住宅的住宅類型,一般采用通廊式布局,應滿足以下要求:1、在居住或住宅商業用地上建設,建設比例應符合規劃設計要點中的要求;2、其配套公共服務設施按一般住宅標準設置;3、日照標準及建筑間距按一般住宅標準執行;4、滿足居住建筑的其他相關要求;5、在設計圖紙和文件中注明“住宅”。不再使用“酒店式公寓”的稱謂。

9.5 商務辦公樓

屬于公共建筑,可分割銷售的商務辦公樓應滿足以下要求:1、建筑單體平面應采用公共走廊式布局,內部平面禁止出現單元式住宅、公寓、別墅等居住建筑的形式;2、獨立式或聯排布局的小型辦公樓,其分割銷售單元的計容面積不得小于500平方米; 3、立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點。

9.6 下沉庭院(采光井)

沿地下室、半地下室外墻單側設置的下沉空間,只有一個邊長與主體建筑相連。

9.7 下沉內庭院

L型、U型和口字型地下室、半地下室所圍合的下沉庭院,至少有兩個邊長與主體建筑相連。

9.8 設備轉換層

指建筑物的上部與下部因平面使用功能有重大轉換,通過該樓層專用于暖通、給排水、電氣等設備及管道的轉換,且無其他使用功能。

9.9 結構轉換層

指建筑物某層的上部與下部因平面使用功能不同,該樓層上部與下部采用不同結構類型,通過該樓層進行結構轉換,且無其他使用功能。

9.10 主體結構

接受、承擔和傳遞建筑上部荷載,維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的構造,包括承重墻、結構柱、剪力墻等。住宅建筑中,凹陽臺如果面寬結構凈跨(可包括相鄰陽臺)大于8.0米,可視為主體結構外。鋼筋混凝土建筑中,尺寸≤0.24×0.24米的柱子可視為構造柱。規劃報批的建筑圖紙中須明確表達主體結構,測繪部門在規劃核實階段須根據經審圖中心審核通過的結構圖進行面積復核。主體結構內外的區分見附圖9.10,必要時需由規劃部門組織專題論證。

附圖9.10


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