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【無錫市】建筑面積與容積率計算規定

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1總則

1 總則

第一條 為進一步明確建設項目審批階段有關建筑面積與容積率計算的規則,根據《建設工程建筑面積計算規范》、《江蘇省城市規劃管理技術規定》和有關技術標準,結合實際,制定本規定。

第二條 審批建設項目,應當執行《建設工程建筑面積計算規范》、《江蘇省城市規劃管理技術規定》和本規定。

2建設項目的建筑面積計算

2 建設項目的建筑面積計算

第三條 建設項目的建筑面積計算分為核定建筑面積計算及可建建筑面積計算。

核定建筑面積是指建設項目中,根據容積率計算出的建筑面積。可建建筑面積是指建設項目中,根據容積率計算出的建筑面積、獎勵建筑面積及不計入容積率計算的其他建筑面積之和。

核定建筑面積計算公式為:核定建筑面積=可建設用地面積×容積率。

第四條 可建建筑面積計算公式為:可建建筑面積=核定建筑面積+獎勵建筑面積+不計入容積率計算的其它建筑面積。

第五條 容積率計算公式為:容積率=核定建筑面積/可建設用地面積。

第六條 實施公共開放空間獎勵面積,在符合消防、抗震、衛生、交通等有關規定的前提下,在自身功能需要以外為社會公眾提供全天候開放空間的,可獎勵建筑面積,但獎勵的建筑面積總計不得超過該建筑基地核定建筑面積的10%;住宅建設項目的獎勵建筑面積不得超過5000 平方米,公共建筑建設項目的獎勵建筑面積不得超過10000 平方米。

開放空間條件和計算方法及開放空間增加建筑面積指標按《江蘇省城市規劃管理技術規定》執行。

第七條  建筑基地內的以下建筑面積,不計入該項目的核定建筑面積,但須計入可建建筑面積:

(一)避難層中的避難空間。

(二)在室外地面以上部分的高度不超過1.2米的地下室或半地下室。

(三)沿街建筑沿公共空間部分設置的騎樓或過街樓底層;

(四)設計作為交通、綠化、居民休閑健身等公共用途的非沿街建筑底層的架空部分的面積(架空層應以柱、剪力墻落地,視線通透、空間開敞)。

(五)多層及高層建筑與其它空間不連通設計上無實際使用功能無通風采光窗的坡屋頂。

(六)居住區內獨立建設的地上停車庫當其提供的停車位(不含地面室外停車位)小于等于居住區應配建停車位總量的30%時,獨立停車庫的面積不計入核定建筑面積。獨立建設的停車庫不得改做其它功能使用。

3建設項目的核定建筑面積計算

3 建設項目的核定建筑面積計算

第八條  建設項目的核定建筑面積按以下規定計算:

(一)超高層建筑避難層中的非避難空間(如設備間、樓梯間、其它功能性用房)按國家有關面積計算規范計算后計入核定建筑面積。

(二)地下室及半地下室,其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的,按A’=KA折算核定建筑面積(A’—折算的核定建筑面積,K—地下室及半地下室地面以上的高度與其層高之比,A—地下室及半地下室建筑面積);其室外地面以上高度超過2.2米的,全部計入核定建筑面積。

(三)處于自然或人造坡地中的建筑,其地下室或半地下室有一邊在室外地面以上的部分大于1.2米小于2 .2米的(其地面以上高度超過2.2米的,全部計入核定建筑面積),按照A’=KA計入核定建筑面積與容積率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值計算,車庫入口部分除外)(如圖)。

(四)設計作為商業、娛樂等經營性功能用途的地下室、半地下室按其使用面積計入核定建筑面積。

(五)居住建筑,設置下沉天井或以大開挖形式改善地下室室內環境時,當天井面積大于15平方米/戶或開挖長度累計超過8米/戶時,天井地坪或開挖后形成的地坪標高視同該建筑的室外地坪標高,參照坡地建筑折算地下室面積計入核定建筑面積。

(六)居住區內獨立建設的地上停車庫當其提供的停車位(不含地面室外停車位)大于30%時,超出部分面積應按國家有關面積計算規范計算后計入核定建筑面積。

(七)非沿街建筑底層的架空層中的電梯井、門廳等使用空間須計算實際面積計入核定建筑面積。

(八)住宅建筑的陽臺(含入戶有頂花園、空中花園)進深小于2.5米的部分計算1/2面積;大于等于2.5米的部分,其沿外墻進深大于2.5米部分的面積應計算全面積。

(九)住宅建筑當層高大于3米時,以3米為基準高度,按高度折算建筑面積后,計入核定建筑面積(如圖);當戶型設計(如躍層式住宅)有特殊需要時,住宅中的公共部位如起居室、餐廳可適當調整層高,形成戶內挑高空間,按一層計算建筑面積,但該部分面積不得超過該戶型建筑面積的10%。(如圖)。

(十)標準層層高大于4.6米或裙房部分層高大于6米的辦公、酒店建筑,不論層內是否有隔層,均按該層面積的2倍計算建筑面積后,計入核定建筑面積。

(八)一層層高大于6米,二層以上層高大于5.4米時的商業建筑,均按該層面積的2倍計算建筑面積后,計入核定建筑面積;單層面積達到5000平方米以上的大型倉儲式商業用房,建筑層高可根據功能要求適當提高,其建筑面積按國家面積計算規范計算后,計入核定建筑面積與容積率;沿街商業建筑進深小于25米的,當層高大于4.5米時,以3.6米為基準高度,按高度折算建筑面積后,計入核定建筑面積。

(十一)公共建筑中的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等可按其實際建筑面積計入核定建筑面積。

(十二)建筑外墻外側的保溫隔熱層,按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積,并在報審方案中單獨注明保溫隔熱層面積。

4附則

4 附則

第九條 本規定自2008年7月1日起施行。

各處室、各分局:

《無錫市建設項目日照分析技術管理規定》、《建筑面積與容積率計算規定》已重新修訂,自2008年2月1日起執行。原《關于印發〈無錫市建設項目日照分析技術管理暫行規定〉的通知》(錫規總〔2007〕21號)、《關于印發〈建筑面積與容積率計算暫行規定〉的通知》(錫規總〔2007〕22號)同時廢止。此前已辦理規劃設計方案審查的建設項目,按原規定執行。

無錫市規劃局

二○○八年一月三十一日


 補充規定

《建筑面積與容積率計算規定》的補充規定

一、住宅(含酒店式公寓)戶內入戶花園、空中花園、花臺、設備平臺等有永久性頂蓋的開敞、半開敞空間視同陽臺,以套為單位,對應的“套內陽臺進深小于2.5米部分的底板水平投影面積總和”與“套內水平投影面積”的比值小于12%的,按照《建筑面積與容積率計算規定》第八條第(八)項規定計算建筑面積;大于等于12%的,超出部分按“實際計算的套內陽臺進深小于2.5米部分的底板水平投影面積總和”與“套內水平投影面積的12%”的差值,計入核定建筑面積。套內水平投影面積是指套內建筑面積與套內陽臺所對應的底板水平投影面積的總和。

二、建筑設計含有飄窗的,須在申報圖紙中提供飄窗大樣,明確其構造形式及窗臺高度。出挑平均進深(建筑外墻至飄窗結構外沿的水平距離)超過0.9米的,按其底板水平投影面積全部計入核定建筑面積;出挑平均進深小于等于0.9米,且窗臺與室內地面的高差大于等于0.45米,不計算建筑面積。窗臺與室內地面的高差小于0.45米的,視同戶內建筑空間,按規定計入核定建筑面積。

三、低層住宅建筑底層層高大于3.6米的,以3.6米為基準高度,按高度折算建筑面積后,計入核定建筑面積;二、三層層高大于3.3米的,以3.3米為基準高度,按高度折算建筑面積后,計入核定建筑面積。

四、《建筑面積與容積率計算規定》中部分條款內容修訂如下:

第七條第(二)項修訂為:“在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的地下室或半地下室。”

第八條第(二)項修訂為:“地下室及半地下室,其室外地面以上部分的高度大于1.5米小于2.2米的,按A’=KA折算核定建筑面積(A’—折算的核定建筑面積,K—地下室及半地下室地面以上的高度與其層高之比,A—地下室及半地下室建筑面積);其室外地面以上高度超過2.2米的,全部計入核定建筑面積。”

第八條第(三)項修訂為:“處于自然或人造坡地中的建筑,其地下室或半地下室有一邊在室外地面以上的部分大于1.5米小于2 .2米的(其地面以上高度超過2.2米的,全部計入核定建筑面積),按照A’=KA計入核定建筑面積與容積率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值計算,車庫入口部分除外)。”

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